Yokuşu aşıp düzlükte gaza basacağız

16 Aralık 2018 Pazar 10:36

Gayrimenkul sektörü olarak, herkesin 2019’a odaklandığını söyleyen Feyzullah Yetgin, günü birlik planlar yerine ‘2050 yılında neler olacak?’ sorusunun cevaplarını şimdiden düşünmemiz gerektiğine vurgu yaptı. Gelişen teknolojinin etkisini direkt hisseden şehirlerin hızla büyüdüğüne dikkat çeken Yetgin, “Bu durum çözülmesi gereken yepyeni sorunları da beraberinde getiriyor. Gayrimenkul sektörü olarak, talep açısından zaman zaman yaşanan dalgalanmalara karşın dinamik bir dönem geçiriyoruz. Sektör son yıllarda farklı nedenlerden kaynaklanan olumlu veya olumsuz her türlü gelişmeye karşı edindiği bilgi birikimi ve deneyim sayesinde, oldukça esnek bir yönetim tarzı sergilemeye devam ediyor” dedi. Doç. Dr. Yetgin, başta stok sorununun çözümü olmak üzere sektörün bilinen sorunları kadar gündeme getirilmesi gerekenler konusunda şu değerlendirmelerde bulundu: 

Gerçek stok ne kadar?

Son 15 yılda 7,5 milyon konut üretilmesine rağmen konut sahiplik oranının neredeyse değişmediğini ve yüzde 60,4’te kaldığını görüyoruz. Bugün bitmiş ve inşa halindeki toplam konut sayısı yaklaşık 2 milyon adet olarak hesaplanıyor. Bu konutların yaklaşık bir milyon adedini bitmiş konutlar oluşturuyor. Ülkemizde, yılda yaklaşık bir milyon 350 bin adet konut satılıyor. Bunun yüzde 45’ini oluşturan, yeni konutların sayısı ise 600-650 bin adet civarında. Bu ortalama rakamlardan yola çıkarsak, bitmiş konut stokunun en iyi ihtimalle 1,5 yılda eritilmesi, inşa halindeki bir milyon konutun da yine 1,5 yıl gibi bir sürede satılması öngörülüyor. Bu da, mevcut piyasa koşullarında sektörün üç yıl boyunca önemli bir arz fazlası ile yoluna devam edeceği anlamına geliyor. Faizlerin yükselmesi sonucu gerçekleşen satışlardaki gerilemenin ise bu süreci 4-5 yıla taşıyabileceği de değerlendiriliyor.

Vergi indirimi kalıcı olmalıdır

Birinci el konut satışlarının cazip hale getirilmesi için, sektöre yönelik vergi indiriminin kalıcı olması, çalışan kesimin konut alımında ödediği faizin gelir vergisinden mahsup edilmesi gibi düzenlemeler öncelikli beklentilerimiz arasında yer alıyor. Yeni düzenlemelerle birlikte birinci el konut satışının, toplam satışın içinde yüzde 65’e çıkarılması gerektiğini savunuyoruz. Yıllık yaklaşık 900 bin adet konut satışına ulaşılmasıyla, bitmiş konut stoku bir yılda, inşa halindeki konut stoku da iki yılda eritilmiş olacaktır. Böylece orta vadede konut sahiplik oranının yükselmesi ve yapı kalitesinin artması da sağlanacak. Bu kapsamda, konut kredi piyasasının menkulleştirilmesi ve derinleştirilmesinin sağlıklı bir konut politikası için elzem olduğuna inanıyoruz.

Daha çok yolumuz var

Bu yıl gayrimenkule yatırım yapan yabancı sayısı hızla yükselişe geçti. Buna süreklilik kazandırmak için, hem kamunun hem özel sektörün daha çok yolu olduğunu düşünüyorum. Diğer ülkelere baktığımızda, bu durum daha net görülüyor. Örneğin sadece geçen yıl Amerika’da yabancılara 284 bin, İspanya’da ise 50 bin konut satıldı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası verilerinden alınan ‘Yabancılara Konut Satışından Elde Edilen Gelir’ başlıklı rapora göre; yabancılar, 2003-2017 döneminde, yani toplam 19 yılda Türkiye’den yaklaşık 42 milyar dolarlık gayrimenkul satın aldı. Amerika, her 20 konuttan birini, İspanya ise her 10 konuttan birini yabancılara satarken, biz 65 konuttan birini satabiliyoruz. 2018’in başından itibaren yabancıya konut satışı önemli bir ivme kazandı. Döviz kurunda yaşanan artış ve yasal düzenlemelerin de etkisiyle, 2018’in ilk 10 ayında, yabancı yatırımcılara yapılan konut satışı toplam 30 bin adedi aştı. Geçen yılın ilk 10 ayında bu rakam 18 bine yaklaşıyordu. 2017 ile 2018’in aynı dönemini kıyasladığımızda, yabancıya satışta yüzde 70’e yakın bir artış görüyoruz. Önümüzdeki süreçte, kamu-özel sektör işbirliğinin de katkısıyla bu artışın devam edeceğini söyleyebiliriz.

Bakan Kurum’a inancımız tam

Çevre ve Şehircilik Bakanımız Sayın Murat Kurum, Bakanlık görevini üstlenir üstlenmez, gayrimenkul sektörünün önünü açmak ve yaşanan sıkıntıları gidermek adına önemli adımlar attı. Bakanlığımızın öncülüğünde, 29 Ağustos’ta geniş kapsamda başlatılan ‘Türkiye İçin Kazanç Vakti’ kampanyası, hem vatandaşa, hem sektöre hem de milli ekonomimize büyük katkı sağladı. Bakanlığımızın ikinci önemli hamlesi, bir milyon dolarlık gayrimenkul alan yabancıya vatandaşlık hakkı tanınması şartının 250 bin dolara indirilmesi oldu. Yabancı yatırımcı sayısını daha da artırmak amacıyla taleplerimizi dikkate alan Çevre ve Şehircilik Bakanlığımızın gösterdiği hassasiyeti; sektörümüzdeki sıkıntılara çözüm olacak düzenlemeler konusunda da sürdürmelerini, sektörümüzün geleceği açısından çok önemli buluyoruz. Bu düzenlemeyle, yabancıların Türk vatandaşlığına geçişi için gerekli prosedür de kolaylaştırıldı. Türk vatandaşlığı alma sürecinin 45 gün gibi çok kısa bir süreye indirilmesi gündemde. Ayrıca ilki İstanbul’da İTO’da diğeri Ankara’da hizmet veren ‘Yabancı Yatırımcı Ofisleri yaygınlaşacaktır.

10 ülkede ofis açılmasının da hedeflenmesi, bu ofislerde de tıpkı tapu dairesindeki gibi, tapu işlemlerini gerçekleştirmesinin planlanması, sektörümüz adına gerçekten önemli adımlar.

En yeni düzenleme

Gayrimenkulde vergi düzenlemesine yönelik çok önemli bir adım atıldı. Hazine ve Maliye Bakanlığımız ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığımızın hızlandırdığı çalışmalarla yeni bir düzenleme daha hayata geçiyor. Yeni düzenlemeyle, taşınmaz değerleme sistemi kurularak tapu harçları ve emlak vergileri, gerçek değerleri üzerinden alınacak. Buna göre, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ülke geneli için değer haritası çıkaracak, il il, ilçe ilçe, arsa, konut ve ticari birimlerin değerleri tespit edilecek. Böylece kimse satış işlemlerini gerçek değerinin altında gösteremeyecek. 500 bin liralık ev satılıyorsa tapuda 200 bin lira üzerinden işlem yapılmayacak.

Değerleme raporlu dönem

Değer haritasının oluşması çalışmalarının üç yıl içinde tamamlanması ve 2022 başında ülke genelinde devreye girmesi amaçlanıyor. Ancak bu süre tamamlanana kadar, satış işlemlerinden ‘değerleme raporu’ alınacak. Bakanlık, konut satışında değerleme raporunun 250-300 lira gibi bir bedelle alınmasını planlıyor.

Tüm bu düzenlemelerle gayrimenkul sektöründe daha şeffaf, daha adil ve verimli bir vergi sisteminin hayata geçeceğini, bu düzenlemeden vatandaşlar kadar sektörümüz ve ekonomimizin de olumlu etkileneceğine inanıyorum.

Moral veren rakamlar

‘Yabancı Yatırımcı Ofisleri’ne son üç hafta içinde iki bin kişi giriş yapmış, 880 kişi de vatandaşlık için başvurmuş. Vatandaşlık hakkının 250 bin dolara indirilmesi öncesindeki süreçte sadece 36 kişi başvuru yapmış. Bu rakamlar, potansiyel talebin, satışa çevrilmesi gerektiği bir kez daha ortaya koyuyor.

Kollektif çalışma

Yabancıya satışın büyük bir potansiyel içerdiğinin farkında olan kamu yöneticilerinin, bu konuya çok pozitif, sonuç odaklı ve yapıcı yaklaşım içerisinde olması, sektörümüz adına gerçekten sevindirici. Hazine ve Maliye Bakanlığı, İçişleri Bakanlığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Dışişleri Bakanlığı, Turizm Bakanlığı, Milli Eğitim Bakanlığı, Sağlık Bakanlığının yanı sıra, sektörü temsil eden dernekler ve bankaların; gayrimenkul alımından vatandaşlık verilmesi sürecine kadar işbirliğinde olacağı yeni düzenlemelerin sırada olduğunu da söylemek isterim.

Milli ekonomiye katkı

Gayrimenkul sektörünün beklediği tüm bu düzenlemeler, yabancı yatırımcıyı teşvik ederek sektörün elini güçlendirecek, milli ekonomimize katkı sağlayacaktır. Yapılacak güçlü düzenlemelerle yokuşu aşıp düzlükte gaza basacağız.

Sektör temsilcilerinden 10 istek

-Vatandaşlık hakkı için bir tapunun değil, İspanya, Portekiz ve Yunanistan’da olduğu çoklu gayrimenkul alımına izin verilmeli.

-Vatandaşlık hakkı ticari gayrimenkulde de geçerli olmalı.

-Hemen kat mülkiyeti-tapusu alınamayan konutlar da yabancıya satış kapsamına alınmalı.

-Bir tapu için sadece bir kişi başvurmalı.

-Başvuru sonuçlanana kadar ikamet tezkeresinin verilmesi sağlanmalı.

-Süreci Çevre Şehircilik Bakanlığı yönetmeli.

-İkamet tezkeresinin 100 bin dolar değerinde gayrimenkul alan kişilere verilmesi konusunda düzenleme yapılmalıdır.

-Kolektif kayıt içi yatırımı desteklemek, sermaye piyasalarımızın derinliğini artırmak ve ülkemize yabancı sermaye girişini artırmak amacıyla Gayrimenkul Yatırım Fonlarına 3 yıl boyunca 500 bin dolar yatırım şartı 250 bin dolara düşürülmeli.

-Yabancılara ve yurt dışındaki gurbetçilere konut ve iş yeri satışlarındaki KDV istisnasının tanıtımı için ulusal bir fon oluşturularak, tanıtım harcamaları buradan karşılanmalı.

-Yabancılara ve gurbetçilere KDV istisnası kapsamında yapılan konut ve iş yeri satışları ‘diğer döviz kazandırıcı faaliyetler’ olarak kabul edilmeli. Bu kapsamda, Eximbank’ın sektöre kredi kullandırmasının önü açılabilir. Ayrıca firmaların yurt dışında açacağı satış ofisi yatırımlarının da Turquality kapsamına alınarak desteklenmesi de sektöre katkı sağlayacaktır.

2019’da neler değişiyor

-Müteahhitlik hizmet kanunu

-İkinci kentsel dönüşüm dönemi başlıyor

-Yapılaşma hakkı güvence altına alınacak

-Kredi garanti fonu paketi devreye girecek

Finansmana erişimin çözülebilmesi için sadece konut sektörüne özel, belli bir miktar Kredi Garanti Fonu paketi devreye alınması için girişimler söz konusu.

-Tüketici kanununda değişikliğe gidilecek

Tüketici Kanunundaki proje teslim sürelerinin uzatılması, cayma cezası oranlarının güncellenmesi konuları TBMM’nin gündemine gelecek.

-STK’lar karar alma sürecine dahil olacak

-KDV alacakları iade edilerek, finans sıkıntısı giderilecek.

İsabetli bir karar

Sermaye Piyasasında sektör için yeni bir finansal kaynak olarak Gayrimenkul Sertifikası, Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Altyapı GYO’larının daha etkin bir şekilde değerlendirilmesi, gayrimenkul sektörünün önünü açıyor. Açıklanan 100 Günlük Eylem Planı ile Emlak Bankası’nın 16 yıl sonra yeniden faaliyete geçirilmesinin, gayrimenkul sektörünün gelişimi açısından son derece isabetli bir karar olduğunu ifade etmek istiyorum. Emlak Bankası’nın kontrolü altında oluşturulacak bir gayrimenkul fonu sayesinde, hem sektörün finansman ihtiyacına, hem konut kredisi piyasasına ve dolayısıyla ikincil piyasalarda kredilerin menkul kıymetleştirilmesine imkan verecek bir yapı kurgulanması gerekiyor.

Günün Özeti

KAYNAK : yeniakit